25年財務管理經(jīng)驗
吉林省反避稅人才庫成員
吉林省稽查人才庫成員
中國會計視野網(wǎng)優(yōu)秀財稅作者
吉林省企業(yè)所得稅人才庫成員
曾任：吉林省某市國稅局 科級干部
曾任：吉林省某市稽查局 副處級干部
曾任：吉林省某市稅務局 副處級干部
房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟支柱，房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)的稅收收入占各級稅收收入比重也是舉足輕重。在每年的重點稅源檢查中，房地產(chǎn)企業(yè)要占到半壁江山。加之房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務復雜，涉及法規(guī)多，我國稅制中最復雜的三個稅種（增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅），房地產(chǎn)企業(yè)都要應對。尤其是近些年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，銷售慢、融資難，財務人員是“巧婦難為無米之炊”。所以例年在對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收檢查中，大案要案屢見不鮮。
● 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)流程，解析各環(huán)節(jié)涉及各項稅收政策。
● 結(jié)合真實稽查案例，深刻把握房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險及應對。
● 淺析稅收籌劃節(jié)點，降低稅收成本。
第一講：拿地階段
1.土地出讓金返還的增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅處理的不同；
2.支付土地出讓金的延期付款利息如何進行土地增值稅、契稅處理？
3.‘拆一還一”的增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅涉稅風險；
4.先拿地，后設(shè)立項目公司如何規(guī)避涉稅風險？
5.以土地投資入股的涉稅分析及風險管控；
6.土地閑置費年企業(yè)所得稅與土地增值稅處理的不同；
7.土地使用稅從何時計征？如何節(jié)稅？
8.土地成本的企業(yè)所得稅檢查案例
9.土地成本的土地增值稅案例
第二講：開發(fā)階段
1. 前期工程費的企業(yè)所得稅與土地增值稅常見風險及案例；
2. 支付境外設(shè)計費的增值稅與企業(yè)所得稅政策解析；
3. 建筑安裝工程費的常見風險；
4. 從建安合同談合同控稅；
5. 甲供材常見風險及“營改增”之應對；
6. 鋁合金門窗是兼營，還是混合銷售？如何簽訂合同？如何取得發(fā)票？
7. 接受施工勞務及勞務派遣稅收待遇之比較；
8. 如何利用層高系數(shù)法達到節(jié)稅的目的；
9. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費土地增值稅清算之常見風險及案例；
10. 園林綠化的風險與籌劃；
11. 公共配套費的企業(yè)所得稅風險點及檢查案例；
12. 公共配套費的土地增值稅風險點及清算案例；
13. 開發(fā)間接費的企業(yè)所得稅檢查和土地增值稅清算檢查關(guān)注點有何不同；
14. 營銷設(shè)施企業(yè)所得稅處理和土地增值稅處理的不同；
15. 轉(zhuǎn)固房地產(chǎn)進項稅額分期抵扣會計核算及納稅申報舉例；
16. 預提費用的常見風險點；
17. 如何理解“資本弱化”的兩種例外？
18. “實繳制”改為“認繳制”為企業(yè)帶來的稅收風險；
19. 如何算好個人借款利息支出稅收負擔這筆帳；
20. 如何利用“統(tǒng)借統(tǒng)還”化解企業(yè)財務困境；
21. 利息支出的土地增值稅籌化及風險。
第三講：預售階段
1.預繳增值稅的政策解析、會計處理及納稅申報以及如何開票？
2.預繳增值稅能否用來抵繳當期應納增值稅？
3.未按規(guī)定預繳增值稅是否要被罰款？
4.銷售款完工開發(fā)產(chǎn)品如何繳稅，如何填列納稅申報表；
5預征的土地增值稅可否在稅前扣除？
6.土地增值稅預征常見風險；
第四講：銷售階段
1. 何時確認開發(fā)產(chǎn)品的完工？——重要的事情說三遍！
2. 結(jié)算計稅成本日后取得的發(fā)票如何處理？
3. 未及時確認完工的檢查案例：
——已辦理入住手續(xù)未及時確認完工案
——幼兒園有償移交未及時確認實際利潤案
——未計算預計利潤、未及時確認開發(fā)產(chǎn)品完工案
——未及時確認完工、虛假申報案
1. 如何掌握增值稅納稅義務發(fā)生時間？
2. 銷售額差額計稅的扣除項目有哪些？如何進行會計核算？如何填列納稅申報表？如何開具發(fā)票？
3. 不得抵扣稅額的檢查要點及風險管控；
4. 代收款項的企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅處理及發(fā)票如何開具？
5. 支付銷售傭金涉稅風險及發(fā)票取得；
6. 如何判斷違約金的應稅與非稅？ 取得違約金如何開具票據(jù)？
7. 支付購房者的違約金，哪些需要代扣代繳個人所得稅？
8. 面積不足退差價，是否都可以沖減收入？
9. 視同銷售增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅之比較；
10. 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用是否繳納增值稅？進項稅額如何處理？企業(yè)所得稅、土地增值稅如何處理？
11. 以房地產(chǎn)投資入股的各稅處理；
12. 以開發(fā)產(chǎn)品抵頂工程款的涉稅分析；
13. 精裝房的涉稅分析及籌劃；
14. 買房送家電增值稅是否視同銷售？如何進行企業(yè)所得稅、土地增值稅處理？
15. 開發(fā)建設(shè)的學校、幼兒園，其進項稅額可否抵扣？將學校、幼兒園無償移交政府，是否視同銷售或做進項轉(zhuǎn)出？
16. 租金收入的增值稅、企業(yè)所得稅處理；
17. 出租無產(chǎn)權(quán)設(shè)施如何繳納增值稅？是否要交土地增值稅？
18. 免租期是否要視同銷售收入？
