18年稅收管理經(jīng)驗
北京財稅研究院研究員
注冊會計師、注冊稅務師
《前沿講座》欄目演講嘉賓
中國企業(yè)財務管理協(xié)會理事
上海稅收籌劃研究中心研究員
高級納稅籌劃師、注冊稅務咨詢師
上海人才培訓發(fā)展中心專家組成員
中國企業(yè)聯(lián)合會稅收籌劃項目專家組成員
該課程以營改增為背景，按照土地取得、規(guī)劃設計、開發(fā)建設、組織銷售、竣工清盤五個階段進行設計。重點講解房地產(chǎn)開發(fā)每個階段具體實施過程中所涉及的相關稅收問題。比如：在取得各種開發(fā)手續(xù)、制訂各種融資方案、選擇開發(fā)產(chǎn)品類型、制訂各種經(jīng)濟合同、設計各種促銷模式時，應注意哪些稅收問題，稅收條款在具體文書中應如何設計等。該課程屬于納稅籌劃以及風險控制類課程，旨在培養(yǎng)大家在開展以上工作之前樹立良好的稅收意識，主動防范稅收風險。
框架建立：使學員對經(jīng)營管理各個模塊形成完整的框架認知及掌握各模塊之間納稅因果聯(lián)系；
思維引導：通過案例講解給學員依法納稅的依據(jù)，真正有效的降低稅負；
模擬實戰(zhàn)：教會學員涉稅管控的全套方法與思路；
新政全解：通過剖析疫情幫扶新政與《土增稅意見稿》核心思想，針對性地提出解決房地產(chǎn)項目“事前籌劃分析”與風險點規(guī)避方案。
第一講：房地產(chǎn)企業(yè)生命周期納稅風險控制的五個管理實操切入點
1、利用組織架構設計實現(xiàn)企業(yè)涉稅風險控制優(yōu)化
2、利用業(yè)務流程再造實現(xiàn)企業(yè)涉稅風險控制優(yōu)化
3、利用業(yè)務證據(jù)管理實現(xiàn)企業(yè)涉稅風險控制優(yōu)化
4、利用環(huán)節(jié)信息溝通實現(xiàn)企業(yè)涉稅風險控制優(yōu)化
5、利用合同風控機制實現(xiàn)企業(yè)涉稅風險控制優(yōu)化
第二講：營改增后建筑安裝業(yè)的業(yè)務鏈納稅風險控制
1.建筑企業(yè)如何通過對項目界定、勞務流的控制實現(xiàn)稅負優(yōu)化
（1）建筑業(yè)清包與總包的平衡點測算
（2）建筑業(yè)用工等勞務流的稅負優(yōu)化的管控
2.總承包商與材料供應商的業(yè)務鏈設計與稅負優(yōu)化
（1）營改增后“甲供材”的三大稅負危機分析及稅負優(yōu)化設計策略
（2）磚瓦沙土石增值稅專用發(fā)票如何獲取
（3）如何基于增值稅管理正確選擇材料供應商
3.總承包商與工程機械設備供應商的業(yè)務鏈設計與稅負優(yōu)化
4.建筑企業(yè)分公司與項目部管理模式的風險及選擇
5.總承包商與分包商掛靠商的業(yè)務設計與稅負優(yōu)化
（1）聯(lián)營的業(yè)務鏈稅負風險分析
（2）“營改增”后，建筑業(yè)應如何規(guī)范工程分包模式
（3）“營改增”后，建筑業(yè)掛靠經(jīng)營模式風險提示及規(guī)避
6.建筑企業(yè)跨縣（市）施工的增值稅處理
（1）建筑企業(yè)跨縣（市）施工的增值稅處理
（2）增值稅納稅地點、納稅義務時間
（3）總公司直接管轄的項目部的納稅地點和增值稅發(fā)票開具
（4）總分公司體制下的納稅地點和增值稅發(fā)票開具
（5）母子公司體制下的納稅地點和增值稅發(fā)票開具
（6）增值稅納稅義務時間與工程結算的發(fā)票開具
第三講：房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的財稅處理技巧與風險防范
1.項目調(diào)研階段的費用是否可以計入開發(fā)成本？
2.新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算開辦費？
3.房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務招待費如何扣除
4.項目管理相關費用的核算技巧
5.集團組織構建的稅收籌劃與案例分析
第四講：房地產(chǎn)企業(yè)融資階段的財稅處理技巧與風險防范
1.貸款資金轉貸關聯(lián)方使用有償與無償?shù)倪x擇
2.關聯(lián)企業(yè)之間資金借貸合同管理的四大風險及管控
3.民間借款利息情況說明取得的選擇——關系到利息是否能夠全額扣除
4.時下最流行的資金池管理三個模型的選擇及稅收風險管理
5.統(tǒng)借統(tǒng)貸資金使用及5個必須要注意的五個風險點
6.自然人股東向公司借款償還期限的選擇，這關系到20%的個人所得稅
7. 股東將自有資產(chǎn)抵押借款給企業(yè)使用利息在企業(yè)稅前如何扣除？
8.委托貸款利息稅前扣除的界定及企業(yè)所得稅及土地增值稅前扣除的稅收風險
第五講：房地產(chǎn)企業(yè)取得土地階段的財稅處理技巧與風險防范
1. 房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地的進項稅額抵扣的問題
2.以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計征契稅的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定?
3.房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款用于不同情況下的稅務處理及稅負優(yōu)化
4.合作建房的模式選擇及風險管控
5.以接盤等形式購入未完工開發(fā)項目是購買項目好還是購買股權好
6.受讓生地、熟地、購買爛尾樓以什么為依據(jù)確認土地成本，在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進行稅收風險規(guī)避?
7.以“拆一還一”方式取得入地，如何進行會計處理，銷售不動產(chǎn)發(fā)票如何開具，從被拆遷人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅進行全方位的稅收分析?
8.以接受投資方式取得土地，稅收風險如何掌控，投資雙方的稅收風險在哪里?
9.為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同?如何操作可以在稅前扣除，規(guī)避風險?
第六講：房地產(chǎn)企業(yè)項目前期準備階段的財稅處理技巧與風險防范
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期準備的相關工作有哪些及涉稅風險控制
2.委托境外設計單位進行規(guī)劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內(nèi)納稅?企業(yè)承擔什么稅收責任?
3.青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的業(yè)務鏈稅負優(yōu)化處理
4.立項、規(guī)劃、設計環(huán)節(jié)應注意哪些稅收問題與節(jié)稅策略?
5.產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關注稅收負擔水平?還是關注企業(yè)的銷售?
第七講：房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)采購階段的財稅處理技巧與風險防范
1.房地產(chǎn)企業(yè)代施工方支付水電費和扣押的質(zhì)量保證金的涉稅處理
2.設備安裝和裝修中的業(yè)務控制稅負優(yōu)化
3.房產(chǎn)公司設立商貿(mào)公司更有利于計稅
4.綠化苗木如果操作才有利于節(jié)稅
第八講：房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售階段的財稅處理技巧與風險防范
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅義務發(fā)生時間評估稽查
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的業(yè)務鏈稅負優(yōu)化
3.房產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主違約金的業(yè)務鏈稅負優(yōu)化
4.房地產(chǎn)預收定金、誠意金、會員費等款項的會計核算與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理
5.項目銷售中各類促銷活動的稅收分析（如以老帶新、摸獎送禮、贈送業(yè)主福利、送物業(yè)費等）
6.賣精裝房送家電、家俱的業(yè)務鏈稅負優(yōu)化
7.不同產(chǎn)權形式下地下停車庫出售或出租等經(jīng)營的業(yè)務鏈稅負優(yōu)化
8.營改增后各行業(yè)納稅人不動產(chǎn)經(jīng)營管理（自用、出租、出售等）政策風險管理實操
9.不動產(chǎn)與固定資產(chǎn)進項稅額抵扣政策解析與應用
10.如何設立銷售中心（售樓處）才能更加節(jié)稅
11.房地產(chǎn)項目有自己的銷售部銷售好還是委托專業(yè)銷售中介銷售好？
12.“售后回租”和“售后回購”的稅收風險分析，以及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確
13.扣除土地價款后如何開具增值稅發(fā)票？如何納稅申報？
14.商業(yè)地產(chǎn)銷售轉為自持后相應的稅務風險控制
15.商業(yè)運營中心管理模式對企業(yè)納稅的影響與應對
第九講：房地產(chǎn)企業(yè)項目土地增值稅清算的財稅處理技巧與風險防范
1.當前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務風險分析。
2.土地增值稅清算的時間如何把握?
3.土增稅清算單位和成本分攤方法
4.房地產(chǎn)企業(yè)利息費用的土地增值稅與所得稅協(xié)調(diào)問題
5.關于土地增值稅清算時合法有效憑證確認問題
6.紅線外發(fā)生的成本費用，額外補償費用以及無發(fā)票的土地成本扣除問題
7.土地增值稅清算審核的要點有哪些?稽查最關注的問題是什么?
8.關于預征土地增值稅與核定征收土地增值稅的情形與應對
9.以房產(chǎn)對外投資、劃轉、分立等重組事項土地增值稅爭議問題處理
10.回遷安置房與拆遷補償?shù)耐恋卦鲋刀愄幚?/p>
第十講：房地產(chǎn)企業(yè)營改增后內(nèi)部管理機制優(yōu)化
1.營改增后業(yè)務鏈的納稅人增值稅發(fā)票收開風險管理
2.營改增后業(yè)務鏈的納稅人合同管理的九大注意事項
